Lokalplanens indhold

I dette afsnit er lokalplanens bestemmelser nærmere beskrevet. I nogle tilfælde vil lokalplanens bestemmelser også henvise til redegørelsens forklaring, og disse forklaringer til kunne findes i dette afsnit.

Formål

Lokalplanen har til formål at udlægge områdets anvendelse til erhvervsformål. Området kan anvendes til virksomheder med en miljøklasse på mellem 2 og 5. Lokalplanen fastlægger også højde, omfang, placering og ydre fremtræden for nyt byggeri i området. Lokalplanen giver mulighed for at placere detailhandelsbutikker til pladskrævende formål, og store udvalgsvarebutikker. Butikker, som naturligt hører hjemme i en bymidte kan ikke etableres i området. Lokalplanen fastlægger bestemmelse for skiltning, grønne korridor gennem området og beplantningsbælte langs Næstvedvej.

Område og zonestatus

En lille del af lokalplanområdet ligger i landzone. Når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget overføres denne del til byzone. 

Delområder

Lokalplanområdet opdeles i 3 overordnede delområder:

• område E må anvendes til erhvervsformål
• område O må anvendes til offentlige formål
• område G må anvendes til grøn korridor, beplantningsbælter og kolonihaver.

Anvendelse

Lokalplanområdet må anvendes til erhvervsformål, offentlige formål og grønne områder.

Anvendelse til erhvervsformål

I delområde E må der etableres virksomheder i miljøklasse 2 - 5. Det betyder at der skal være mellem 20 meter og 150 meter fra en ny virksomhed til boliger uden for lokalplanområdet. Når der bygges nye virksomheder skal miljøstyrelsens vejledende grænsekriterier for støj i forhold til boliger og boligområder uden for lokalplanområdet overholdes. Boliger og anden miljøfølsom arealanvendelse inden for lokalplanområdet vurderes efter reglerne for blandet bolig og erhverv.

Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj

Der kan etableres produktionsvirksomheder, logistikvirksomheder, lagervirksomheder, engrossalgsvirksomheder og E-handelsvirksomheder. I forhold til engrosslagsvirksomheder og E-handelsvirksomheder må der ikke etableres salg til private af følgende varegrupper: dagligvarer, tøj, sko, legetøj, babyudstyr, køkkenudstyr, bordækning, gaver, elektronik, tv/radio, edb mv., hårde hvidevarer, boligtilbehør.

Indenfor område vist på nedenstående kort med rød skravering må der kun etableres administrationsvirksomheder og grønne områder.
Der må ikke etableres funktioner, der kan udgøre en risiko for forurening af grundvandet. Området vil kunne anvendes til grønne friarealer og dermed indgå i beregningen af bebyggelsesprocent for erhvervsvirksomheder, der bygges uden for området.

Inden for område E må der etableres detailhandelsvirksomheder i form af:

• Butikker til pladskrævende varegrupper som fx motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, og møbler (hvis butikkens sortiment udelukkende eller næsten udelukkende består af møbler)
• Store udvalgsvarebutikker, der naturligt hører sammen med butikker til pladskrævende formål, og som har behov for store butiksarealer og / eller lagerfaciliteter på grund af mange forskellige varer / varegrupper, og som derfor ikke vil kunne indpasses i en bymidte.
• Der må ikke placeres butikker, der forhandler dagligvarer, tøj, sko, legetøj, babyudstyr, køkkenudstyr, bordækning, gaver, elektronik, tv/radio, edb, hårde hvidevarer, boligtilbehør og lignende direkte til private.

Inden for delområde E må der etableres offentlige virksomheder i form af værkstedsundervisning, servicefunktioner - fx opbevaring af materiel og maskiner, lagerfaciliteter - og lignende anvendelser.

Anvendelse til offentlige formål

Delområdet må anvendes til uddannelsesinstitutioner, skoler, værkstedsfaciliteter til uddannelsesformål. Nyt byggeri skal overholde miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj som beskrevet ovenfor i forhold til enten boliger og boligområder uden for lokalplanområdet og boliger inden for lokalplanområdet.

Anvendelse til grønne formål

Inden for lokalplanområdet udlagt til grønne områder ligger et eksisterende vandløb, som er delvist rørlagt. Med udlægget af det grønne område vil der være mulighed for at fritlægge den rørlagte del helt eller delvist. De grønne områder anvendes også til eksisterende og nye spredningskorridor, beskyttede naturtyper, beplantningsbælte langs Næstvedvej, beplantninger mod det åbne land. 

Bevaringsværdige bygninger

Bygninger på ejendommene Næstvedvej 72 og 74 må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Vordingborg Kommunes tilladelse. Næstvedvej 72 og 74 er bevaringsværdige med en høj bevaringsværdi. Det betyder, at materialer og farver samt bygningernes udtryk i forhold til tag, ydermur, skorstene eller andre bygningsdele ikke må ændres uden Vordingborg Kommunes godkendelse. Da der er tale om bevaringsværdige bygninger vil en eventuel tilladelse skulle gives som en dispensation fra nærværende lokalplan. 

Veje og stier

Tilgængelighed

Adgangsforhold og tilgængelighed følger det til enhver tid gældende Bygningsreglement og den nyeste lovgivning på området. Personer med funktionsnedsættelse skal tilgodeses efter gældende lovgivning. Ved lokalplanens tilblivelse findes gældende anvisninger I Vejdirektoratets håndbog “Færdselsarealer for alle – Universelt design og tilgængelighed. Anlæg og planlægning”. Alle offentlige arealer bør indrettes efter principperne for universelt design, hvor tilgængelighed indtænkes som en del af designet og ikke som et tillæg til et færdigt projekt. Universelt design principperne har til formål at skabe ligeværdige, inkluderende og tilgængelige bygninger og rekreative områder, så alle kan deltage, opleve og fungere i de menneskeskabte miljøer på egen hånd eller sammen med venner eller familie. Danske Handicaporganisationer har udgivet en publikation ”Universelt design og tilgængelighed – en guide til inspiration”, som kan anvendes til inspiration.

Vendepladser

For enden af hver lukket vej skal der etableres en vendeplads, der er stor nok til at kunne anvendes af lastvogne som fx renovationskøretøjer, flyttebiler, varetransporter mv. Der kan etableres følgende former for vendepladser:

Parkering

Al parkering skal foregå på egen grund. Det betyder at der uanset parkeringsnorm skal være etableret nok parkering på egen grund til at kunne opfylde virksomhedens behov til både kunder og ansatte. Se også afsnittet om belægning under ubebyggede arealer.

Parkeringsnormen - svarende til det minimum antal pladser, der skal etableres - er:

• 1 parkeringsplads pr. 100 m2 butiksareal dog maksimalt 50 parkeringspladser - arealet omfatter det område, hvor kunderne færdes - lager, personalerum og lignende indgår ikke i beregningen
• 1 parkeringsplads pr. 100 m2 erhvervsareal - som omfatter alle bygninger til erhvervsareal på ejendommen

Belysning

Alt lys skal udføres med nedadvendt lyskegle, som vist her:

Skiltning

Der må maksimalt opsættes 3 flagstænger pr. virksomhed. Den enkelte flagstand må være 12 meter høj. Højde beregnes i forhold til eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 4.

Hvis en virksomhed grænser op til to veje må der opsættes 3 flagstænger mod hver vej. Der må maksimalt opsættes 3 flagstænger mod den enkelte vej. De veje som giver mulighed for flere flagstænger er områdets interne veje hver til betjening af flere virksomheder og Næstvedvej. En virksomhed kan fx ligge på hjørnet af Hovedakslen og Broværket og dermed grænse til begge disse veje. Denne virksomhed kan sætte 3 flagstænger op mod Hovedakslen og 3 flagstænger op mod Broværket.

Hvis en virksomhed har en samlet facadelængde på mere end 100 meter - enten for en enkelt bygning eller for to eller flere bygninger - må der opsættes 3 flagstænger mere. Alle bygninger skal være placeret på samme matrikel. Virksomheden kan i alt sætte 9 flagstænger op.

Der kan opsættes en pylon for hver virksomhed. Pylonen må maksimalt være 1,5 meter bred og må maksimalt have samme højde som virksomhedens bygninger - dog maksimalt 15 meter. Højde beregnes i forhold til eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 4. Pylonen skal placeres ved virksomhedens overkørsel fra adgangsvej. Hvis en virksomhed har flere overkørsler, kan virksomheden frit vælge ved hvilken overkørsel pylonen placeres. 

Pyloner kan oplyses inde fra eller ude fra efter de samme regler som øvrig belysning - se § 8 og redegørelse om belysning.

Skiltning ved en virksomheds overkørsel kan også være pladeskilte - opsat på galge i træ eller metal, der maksimalt må være 5 meter høje, og som kan indeholde flere virksomheders navne. Pladeskiltet placeres ved virksomhedens overkørsel til adgangsvej. 

Der må ikke opsættes skilte med rullende eller udskiftelige reklamer i lokalplanområdet. 

Tekniske anlæg

Der må ikke sættes antenner op i lokalplanområdet. Eksisterende antenner og antennemaster er eksisterende lovlige forhold, og kan udskiftes hvis der er behov for det. Denne bestemmelse gælder kun nye antenner.

Alle parkeringspladser skal forberedes til at der kan opsættes ladestandere til biler og lastbiler. De til enhver tid gældende regler om forberedelse til etablering og om etablering og installationskrav for ladestandere skal overholdes.

Området indeholder en højspændingsledning. Den tinglyste servitut omkring ledningen skal overholdes i forbindelse med byggeri.

Bebyggelsens beliggenhed

Lokalplanens bestemmelser indeholder byggelinjer i forhold til områdets veje og Næstvedvej, samt bestemmelser om afstand til naboskel i delområde E og O. 

Nedrivning

Før der kan gives tilladelse til nedrivning af bygninger, skal en flagermusekspert vurderer om den pågældende bygning er levested for flagermus. Hvis det vurderes at dette er tilfældet, skal der etableres erstatningslevesteder som fx er flagermuskasser eller flagermushuse / hoteller. Det nye levested skal være taget funktionelt i brug før der kan gives tilladelse til at den pågældende bygning nedrives. At være tage funktionelt i brug betyder at flagermusene skal være flyttet ind i erstatningslevestederne. Bygninger, hvor der konstateres mulig tilstedeværelse af flagermus må kun nedrives mellem den 1. september og den 31. oktober.

Bebyggelsens omfang

I delområde E og O må der bygges 40% på den enkelte  grund. Det betyder at den enkelte matrikel / ejendom må bebygges med 40% af arealet af matriklen / ejendommen.

I delområde G må der ikke opføres bebyggelse udover i de områder der er vist med skravering på kortbilag 3, der indeholde kolonihaver. I kolonihaverne må der kun bygges bygninger til kolonihaveformål. Der må bygges et kolonihavehus og et udhus i hver have. Disse må tilsammen have et areal på 30 m2.

Bebyggelsens udformning

Vareindlevering skal placeres så den vender væk fra beboelse. Det betyder at den skal placeres på den side af bygningen, hvor der ikke ligger nogen boliger. Det vil ikke være muligt i alle tilfælde. Hvor det ikke er muligt skal der bygges et hegn bestående af støjnedsættende materiale mod boliger.

Ubebyggede arealer

Maksimalt 30% af den enkelte grund må befæstes. Til befæstelse regnes bygninger og arealer belagt med asfalt, fliser eller grus. Bygninger og arealer belagt med asfalt regnes for 100% befæstede, mens arealer belagt med fliser eller grus regnes for mindre end 100% befæstede. Den konkrete befæstelse beror på en udregning for den enkelte grund. Da der må bygges op til 40% af den enkelte grund, og der i tilknytning til bebyggelse etableres parkering, indkørsel, varegårde eller andet, vil 30% befæstelse blive vanskelig at overholde. Befæstes der ud over 30% skal der på egen grund etableres regnvandstilbageholdelse til den mængde regnvand, der svarer til en 5 års regnhændelse. Regnvandstilbageholdelse kan være bassiner, kanaler, regnbede eller sænkede områder. Regnvandstilbageholdelsen skal være dimensioneret til at kunne indeholde det overskydende regnvand.  

Beplantning

Arealer der ikke anvendes til bygninger, indkørsel, varegård, veje eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som have / park. Beplantningen kan være grønne områder og kan tilsås som græseng med blomster eller vild med vilje.

Eksisterende større træer må ikke fældes. Hvis et større træ ønskes fældet, skal det først besigtiges af en flagermusekspert. Hvis eksperten konstaterer at træet er yngle- og / eller rasteområde for flagermus må træet kun fældes i perioden 1. september til 31. oktober. Desuden skal der for hvert større træ der fældes genplantes og vedligeholdes 2 nye træer inden for lokalplanområdet.

Langs grænsen til det åbne land skal der etableres et grønt hegn svarende til det eksisterende hegn langs adgangsvejen til Gammelsøvej 45 og 47. Det eksisterende hegn er vist med lilla på kortbilag xx og der skal etableres hegn langs skellet til det åbne land vist med grøn på kortbilag xx. Hvis der er behov for at beskytte hegnet mens det vokser op kan der opsættes dyrehegn i 10 år. 

Grundejerforening

Denne lokalplan indeholder ikke bestemmelser om oprettelse af grundejerforening. Det betyder, at der ikke er krav om oprettelse af en grundejerforening. Der kan oprettes en eller flere grundejerforeninger inden for lokalplanområdet, hvis en gruppe grundejere bliver enige om det, men der vil ikke være krav om medlemskab af en sådan grundejerforening.

Forudsætninger for ibrugtagning

• Ny bebyggelse skal tilsluttes offentlige forsyning før ibrugtagning. De offentlige forsyninger er vand, kloak, fjernvarme og el.
• Der skal være anlagt veje, stier, parkeringsanlæg og anlæg til regnvandshåndtering før ny bebyggelse må tages i brug.

Ophævelse af servitutter

Der er vedtaget mange servitutter for de enkelte ejendomme inden for lokalplanområdet. I forbindelse med nyt byggeri på den enkelte grund skal servitutterne gennemgås. De servitutter, der er i strid med lokalplanens bestemmelser skal ophæves før der bygges på grunden.

Ophævelse af lokalplaner

Der er 3 lokalplaner, der gælder helt eller delvist for lokalplanområdet. De 2 lokalplaner ophæves med vedtagelse af denne lokalplan. Byplanvedtægt nr. 13 ophæves delvist for et mindre område med vedtagelse af denne lokalplan.