Bestemmelser
Det er lokalplanens formål:
- At fastsætte områdets anvendelse til boligområde
- At fastsætte ny bebyggelses placering og ydre fremtræden
- At udlægge grønne friarealer
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel 1bh og 1ch, Endegårde By, Skibinge samt alle matrikler, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra ovennævnte ejendomme.
2.2
Lokalplanområdet ligger i byzone. Området forbliver i byzone.
Dette reguleres ikke i nærværende lokalplan.
4.1
Anvendelse af området fastlægges til tæt-lav helårs boligbebyggelse med tilhørende fællesanlæg.
4.2
Der må ikke drives erhverv fra den enkelte bolig.
Dette reguleres ikke i nærværende lokalplan.
Der må ikke ske udstykning indenfor lokalplanområdet.
Der kan gives tilladelse til udstykning, hvis boliger f.eks. bliver ejerboliger. Tilladelse beror på en konkret vurdering af Vordingborg Kommune.
7.1
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Rødegårdsvej i princippet som vist på kortbilag 3.
7.2
Indenfor lokalplanområdet skal etableres stier, der forbinder fælles arealer med eksisterende stisystem sydvest for lokalplanområdet, som i princippet vist på kortbilag 3.
7.3
Stier skal udlægges i en bredde af min. 1,5 meter.
7.4
Stier, pladser og gangarealer skal være med fast jævn belægning og anlægges efter principperne i universelt design, med henblik på at skabe en god tilgængelighed for alle. Man skal til enhver tid kunne tilgå og bevæge sig på og mellem stier, gangarealer, parkeringsarealer og opholdsarealer via niveaufrie flader eller ramper o.lign. med maks. hældning efter gældende bygningsreglement.
Adgangsforhold og tilgængelighed følger det til enhver tid gældende Bygningsreglement og den nyeste lovgivning på området. Personer med funktionsnedsættelse skal tilgodeses efter gældende lovgivning. Ved lokalplanens tilblivelse findes gældende anvisninger i Vejdirektoratets håndbog ”Færdselsarealer for alle – Universelt design og tilgængelighed. Anlæg og planlægning”.
7.5
Stier og gangarealer skal være med fast jævn belægning, som belægningssten, fast grusbelægning eller fliser. Brosten og kløvede sten skal undgås i gangbaner.
Med fast underlag, kan der også benyttes permeabel belægning, såfremt det kan benyttes af personer med funktionsnedsættelse.
8.1
Parkeringsareal skal placeres i princippet som vist på kortbilag 3.
8.2
Der skal etableres 1,5 parkeringsplads per bolig. Der skal sikres niveaufri adgang fra parkeringsplads til gangarealer og boliger.
Krav til handicapparkeringspladser følger det til enhver tid gældende bygningsreglement.
8.3
Der må ikke opføres garager eller carporte indenfor lokalplanområdet.
8.4
Parkeringsareal skal indrettes i henhold til Ladestanderbekendtgørelsen.
8.5
Parkeringsarealer skal gives et grønt udtryk og omkranses af lave buske.
8.6
Parkeringspladserne skal anlægges med permeabel belægning, f.eks. i form af græsarmering. Manøvrearealer kan anlægges med asfalt eller anden fast belægning.
Handicapparkeringspladser skal anlægges med fast, jævn belægning.
Eksempler på belægning, der overholder § 8.6
8.7
Der skal etableres 1 fælles cykelparkeringsplads pr. bolig. Fælles cykelparkering kan placeres på friarealer nær vej og parkeringsareal.
Fælles cykelparkeringsplads skal forstås som cykelparkeringspladser, der frit kan benyttes af lokalplanområdets beboere.
9.1
Belysning af parkeringsarealer, veje, stier og øvrige offentlige arealer skal udføres som lave vejbelysningsstandere på maksimalt 1 meter i højden med nedadvendt lyskegle eller som nedadvendt belysning fastsat på facade.
Unødig lysforurening kan reduceres for at beskytte den mørke nattehimlen ved at:
- Ikke sende lys mod himlen eller ud i omgivelserne
- Kun tænde for lys, når det er nødvendigt – brug gerne timer og bevægelsessensor
- Undgå runde kupler – de sender lys mod himlen
- Kun bruge den nødvendige lysmængde
9.2
Der skal anvendes lyskilder på maksimalt 3.000 kelvin.
Blåt lys er problematisk, da det er den lysfarve, som påvirker naturen og mennesket allermest.
Dette reguleres ikke i nærværende lokalplan.
11.1
Anlæg til solenergi må kun placeres på tag. Anlæg til solenergi skal nedfældes i eller ligge plant på tagoverfladen.
Opsætning af solanlæg skal ske under hensyn til et harmonisk udtryk på bygningerne, hvor anlæg integreres i eller på bygningerne.
Eksempel på placering af solanlæg, der overholder § 11.1
11.2
Det er ikke tilladt at etablere husstandsvindmøller indenfor lokalplanområdet.
Regnvandshåndtering
11.3
Der kan etableres tekniske anlæg til regnvandshåndtering, således at regnvand kan håndteres indenfor lokalplanområdet.
11.4
Regnvandshåndtering må ikke fremstå med teknisk karakter.
Regnvandshåndtering skal fremstå integreret i de grønne friarealer med rekreativ og/eller landskabelige kvaliteter. Dette kan f.eks. være regnbede, grøfter og regnvandsbassiner.
Eksempler på regnvandshåndtering, der overholder § 11.4
11.5
Der må ikke opsættes faste hegn omkring regnvandsbassiner.
11.6
Veje og parkeringsarealer kan sænkes, så vand fra ekstremregn/skybrud kan stå kortvarigt på arealet.
12.1
Bygninger skal placeres parallelt med eller vinkelret på Rødegårdsvej.
Eksempel på placering af bygning, der overholder § 12.1
13.1
Bebyggelsesprocenten for området er maks. 30.
13.2
Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage og bygningshøjden må maksimalt være 8,5 meter, målt fra niveauplan til tagryg.
Niveauplan fastsættes ud fra eksisterende terrænkoter, som angivet på kortbilag 5.
Eksempel på beregning af niveauplan.
13.3
Tage skal udføres som saddeltag. Der skal være ensartethed i tagudformningen indenfor lokalplanområdet.
14.1
Facaderne skal primært fremstå i tegl og træ eller en kombination af disse. Mindre delpartier kan udføres i andre materialer.
Teglmaterialer kan f.eks. være genbrugte teglsten, teglklinker eller teglspån.
Eksempler på facader udført i genbrugte teglsten.
14.2
Facader skal fremstå ubehandlet eller i varme jordfarver som gul, brun og rød. Se bilag A.
14.3
Tage skal udføres i teglsten eller betontagsten. Tage skal være sort eller rød.
14.4
Der må ikke anvendes kobber eller zink til tagrender.
Der er forbud mod kobber og zink for at sikre mod afgivelse af skadelige stoffer til regnvandet.
14.5
Materialer til tag og facader skal fremstå ægte.
Med ægte materialer menes der, at f.eks. træbeklædning ikke må være fremstillet i andet materiale som f.eks. komposit eller plastik. Materialer skal således fremstå som det, de er og ikke have karakter af et andet materiale.
14.6
Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. Materialer må maksimalt have et glanstal på 16, målt efter ISO 2814 2014 metoden, dog er drivhuse og orangerier undtaget.
15.1
Minimum 20 % af lokalplanområdets friarealer skal være fælles opholdsareal, der er tilgængelig for lokalplanområdets beboere. Fælles opholdsarealer skal indrettes med områder til ophold og aktiviteter, f.eks. grill, urtehave, siddepladser, legeplads og andre former for aktivitet og ophold. Se redegørelse for definition på friarealer.
Friarealer omfatter alle arealer, der ikke anvendes til bygninger, private haver, vej og parkeringsareal. Opholdsarealer er den del af friarealer, som indrettes til ophold og aktiviteter, der er tilgængelige for lokalplanområdets beboere.
Lokalplanens definition af friarealer og fælles opholdsarealer.
15.2
Lokalplanområdet må ikke indhegnes, dog kan parkeringsareal og haver markeres med hegn.
15.3
Hegn skal etableres som levende hegn eller som åbent fast hegn udført i træ, f.eks. plankeværk. Der kan suppleres med låge ind til den enkelte bolig.
Levende hegn er et hegn, der er plantet og består af buske eller planter, som er dækkende og som kan klare sig uden et fast hegn som støtte, evt. bortset fra en kortvarende etableringsperiode.
Et fast hegn er åbent, når minimum 40% af hegnet er luft, som f.eks. udgør afstanden mellem plankerne i et plankeværk.
15.4
Hegn må maksimalt have en højde på 1,6 meter.
15.5
Levende hegn kan på indersiden suppleres med et åbent trådhegn.
15.6
Terræn må maksimalt reguleres med +/- 0,5 meter. Undtaget herfra er ved fjernelse af mindre høje, som i dag er placeret på terrænet (se kortbilag 5), samt terrænregulering i forbindelse med anlæg til regnvandshåndtering. Ved terrænregulering skal der opnås jordbalance indenfor lokalplanområdet.
Ved terrænregulering er det vigtigt at have for øje regnvandets strømningsveje. Terrænregulering må ikke forværre eller flytte ‘problemet’ til naboejendomme.
Begrebet jordbalance dækker over, at den jord, der skal til for at hæve terrænet, skal tages fra andet sted indenfor lokalplanområdet, for at terrænreguleringer ikke bidrager til øget regnvandsafledning til nabogrunde eller uhensigtsmæssigt påvirker regnvandshåndtering indenfor lokalplanområdet. I praksis vil det medføre, at hvis man hæver terræn et sted, skal man tilsvarende lave fordybninger i terrænet indenfor lokalplanområdet, som kan fungere som opbevaring og forsinkelse af regnvand.
16.1
Beplantning på friarealer skal bestå af en række forskellige træer, buske, græsser, urter og blomster alle af hjemmehørende arter, der er tilpasset jordforholdene på det givne sted. Se bilag B.
16.2
Beplantningen inden for lokalplanområdet skal etableres med en årstids- og artsvariation. Der skal generelt tilstræbes en lang blomstring til gavn for bestøvende insekter.
16.3
Træer angivet på kortbilag 4 som bevaringsværdig må ikke fældes uden tilladelse fra Vordingborg Kommune.
Der kan gives dispensation fra § 16.3 til fældning af træer i forbindelse med byggeri, til fældning af syge træer, udtynding eller fældning af træer, som er til fare for mennesker eller bygninger. Den enkelte dispensation beror på en individuel vurdering, der foretages af Vordingborg Kommune. Der kan ved dispensation stilles krav til genplantning eller plantning af erstatningstræ indenfor lokalplanområdet, jf. arter i Bilag B.
16.4
I forbindelse med anlægsarbejder må der ikke graves, køres, lægges oplag eller lignende indenfor drypzonen omkring de bevaringsværdige træer, udpeget i § 16.3 og angivet på kortbilag 4.
Rødderne er træernes fundament. Det er derfor problematisk, når der graves så tæt på træerne, at rødderne beskadiges eller helt fjernes. Træers rodnet går langt udover drypzonen, men som hovedregel skal man søge at undgå at beskadige den del af rodnettet, der ligger under kronen.
Illustration af et træs drypzone.
17.1
Indenfor lokalplanområdet skal der oprettes én grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanområdet.
17.2
Grundejerforeningen skal oprettes inden første byggetilladelse gives eller før området udstykkes yderligere.
17.3
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets veje, stier og fælles friarealer, herunder anlæg til håndtering af regnvand, indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.
17.4
Grundejerforeningen skal tage skøde på fælles friarealer (§ 15.1) samt private fællesveje og- stier (§ 7).
17.5
Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Vordingborg Kommune.
17.6
Vordingborg Kommune kan kræve, at grundejerforeningen sammenslutter sig med grundejerforeninger for tilgrænsende områder.
Følgende skal være opfyldt før der kan gives ibrugtagningstilladelse:
- Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er anlagt parkering, stier o. lign. som anført under lokalplanens § 7 og § 8.
- Ny bebyggelse må ikke tages i brug før grønne friarealer er anlagt som anført under lokalplanens § 15 og § 16.
Der findes i området en række servitutter. I de servitutter hvori der måtte findes bestemmelser som er i strid med lokalplanen, vil det til enhver tid være lokalplanens bestemmelser, der gælder. Servitutter, der er i strid med lokalplanen skal aflyses, hvis der er behov for det.
Ved endelig vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves følgende lokalplaner indenfor lokalplanens område:
- Lokalplan nr. 14 - Boligområde ved Rødegård (3. etape)