Formål
Det er lokalplanens formål at udlægges området til boliger og at fastlægge bebyggelsens placering og ydre fremtræden. Lokalplanen har også til formål at udlægge fælles friarealer.
Område og zonestatus
Området fastlægges som boligområde. Med vedtagelsen af lokalplanen forbliver lokalplansområdet i byzone.
Delområder
Lokalplanområdet inddeles ikke i delområder.
Anvendelse
Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. Det er ikke tilladt at drive erhverv fra den enkelte bolig.
Bevaring
Dette reguleres ikke i nærværende lokalplan.
Udstykning
Indenfor lokalplanområdet må der kun ske udstykning ved særlig tilladelse fra Vordingborg Kommune. I praksis vil dette kræve en dispensation fra lokalplanen, f.eks. hvis boligerne ændres fra almenboliger til ejerboliger, hvorved der kan være behov for udstykning.
Veje og stier
Lokalplanen fastlægger et princip for placering af parkeringsarealer og overkørsler. Se kortbilag 3.
Med lokalplanen tilstræbes det, at stier indenfor lokalplanområdet kobler sig på eksisterende stier og fortove i og udenfor lokalplanområdet, særligt stisystemet ved rækkehusbebyggelserne mod vest og syd.
Tilgængelighed:
Adgangsforhold og tilgængelighed følger det til enhver tid gældende Bygningsreglement og den nyeste lovgivning på området. Personer med funktionsnedsættelse skal tilgodeses efter gældende lovgivning. Ved lokalplanens tilblivelse findes gældende anvisninger i Vejdirektoratets håndbog ”Færdselsarealer for alle – Universelt design og tilgængelighed. Anlæg og planlægning”. Alle offentlige arealer bør indrettes efter principperne for universelt design, hvor tilgængelighed indtænkes som en del af designet og ikke som et tillæg til et færdigt projekt. Universelt design principperne har til formål at skabe ligeværdige, inkluderende og tilgængelige bygninger og rekreative områder, så alle kan deltage, opleve og fungere i de menneskeskabte miljøer på egen hånd eller sammen med venner eller familie. Danske Handicaporganisationer har udgivet en publikation ”Universelt design og tilgængelighed – en guide til inspiration”, som kan anvendes til inspiration.
Vendepladser:
Der skal ved detailprojektering af vej- og parkeringsarealer sikres tilstrækkeligt med plads til at køretøjer kan vende.
Parkering
Der skal anlægges parkeringspladser i området svarende til 1,5 parkeringspladser per bolig. Med lokalplanen tilstræbes det eksisterende parkeringsareal bevaret samtidig med at der gives mulighed for at etablere en ny parkeringsplads i det sydøstlige hjørne af lokalplanområdet for at opfylde parkeringsnormen.
Personer med funktionsnedsættelses skal tilgodeses ved at sikre niveaufri adgang fra parkeringsplads til gangareal og boliger.
Lokalplanen fastsætter et minimum antal cykelparkeringspladser til fælles brug for lokalplanområdets beboere for at understøtte cyklister og minimere negativ visuelt indtryk fra parkerede cykler.
Belysning
Der stilles krav til belysningsforhold i lokalplanen for at minimere lysforurening og mindske blændingsgener for forbipasserende og naboer.
Biodiversiteten styrkes ved at undgå forstyrrende lys, da den mørke nattehimmel støtter mennesker og dyrs naturlige processer. Nattemørket har betydning for naturen og det menneskelige helbred. For meget lys om natten påvirker menneskets helbred negativt og påvirker dyr og planters rytme.
Skiltning
Dette reguleres ikke i nærværende lokalplan.
Tekniske anlæg
Med lokalplanen kan der etableres regnvandshåndtering indenfor lokalplanområdet. Regnvandshåndtering må ikke have karakter af teknisk anlæg, i stedet skal det tilstræbes at regnvandshåndtering indgår som rekreative elementer, f.eks. ved en af nedenstående løsninger:
- Etablering af regnvandsbassiner, søer, damme, render og grøfter
- Etablering eller omdannelse af grønne arealer til midlertidige forsinkelse af regnvand
- Etablering eller fastholdelse af terrænforhold af hensyn til håndtering af overfladevand
- Etablering af regnbede
- Brug af gennemtrængelige overflader på befæstede arealer
Det er muligt at placere tekniske anlæg til lokal regnvandshåndtering på de fælles friarealer. Derudover kan veje og parkeringsarealer sænkes, så vand fra ekstremregn/skybrud kan stå kortvarigt på arealet. Der må ikke ske forringelse af tilgængelighed for personer med funktionsnedsættelse.
Bebyggelsens beliggenhed
Bygninger skal placeres parallelt med eller vinkelret på Rødegårdsvej.
Bebyggelsens omfang
Bebyggelsen er fastlagt til tæt-lav beboelse i form af rækkehuse. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage med en bygningshøjde på maksimalt 8,5 meter. Tage må kun udføres som saddeltag. Dette for at sikre at lokalplanområdets bebyggelse arkitektonisk passer ind i nærområdet, især rækkehusbebyggelserne mod syd.
Der fastsættes en maksimal bebyggelsesprocent for hele lokalplanområdet som en helhed på 30%. Herved fastholdes et generelt grønt præg i området.
Bebyggelsens udformning
Det er ikke lokalplanens intention at hindre bæredygtige løsninger. Lokalplanen holder valg af facadematerialer og udformning åbent for at give mest mulig kreativ frihed til den efterfølgende arkitektoniske bearbejdning og for at sikre, at bæredygtige og klimavenlige valg ikke uhensigtsmæssigt begrænses. Der lægges i stedet vægt på at sikre en arkitektonisk helhedsoplevelse indenfor lokalplanområdet, samt indpasning af bebyggelsen til de omkringliggende rækkehusbebyggelser.
Ubebyggede arealer
Lokalplanen har til formål at sikre gode udearealer, der er attraktive og tilgængelige for lokalplanområdets beboere.
Friarealer omfatter alle arealer, der ikke anvendes til bygninger, private haver, vej og parkeringsareal. Opholdsarealer er arealer til ophold og aktiviteter, der er tilgængelige for lokalplanområdets beboere.
Lokalplanen giver mulighed for indhegning af private haver i form af levende hegn eller åbent fast hegn. Et levende hegn består af hækbeplantninger eller en fritvoksende, tæt beplantning, som buske. Når beplantning er fritvoksende, betyder det, at den ikke plejes så ofte, i modsætning til hække, som skal klippes 1-2 gange om året. Lokalplanen fastsætter, at faste hegn skal udføres i træ, f.eks. plankeværk, og fremstå åbne. Faste hegn er åbne, når minimum 40% af hegnet er luft, som f.eks. udgør afstanden mellem plankerne i et plankeværk.
Levende hegn kan suppleres med åbne trådhegn på den side af det levende hegn, som vender ind mod boligen. Det giver mulighed for at holde eksempelvis hunde indenfor egen have.
Der er mulighed for at have låge ind til de private haver ved både levende hegn og faste hegn. Dette giver beboerne mulighed for nemt at kunne tilgå friarealerne og de fælles opholdsarealer samt understøtte fællesskabet indenfor lokalplanområdet.
Beplantning
Indenfor lokalplanområdet findes mange gamle træer, som udgør en uerstattelig biologisk, klimamæssig og kulturel værdi, som nye, unge træer er årtier eller århundreder om at matche. Gamle træer er levesteder for en række insekter, fugle, svampe og mosser, som ikke kan trives på unge træer. Desuden har store, gamle træer en markant større positiv effekt på klimaet end unge træer.
Mange eksisterende træer har i dag en diameter på mindst 25cm, men det er ikke hensigtsmæssigt at bevare alle i forhold til at opføre boligbebyggelse indenfor lokalplaneområdet, hvorfor der er udpeget bevaringsværdige træer, som angivet på kortbilag 4. Lokalplanens bestemmelse om forbud mod at grave, køre, lægge oplag og lignende indenfor de bevaringsværdige træers drypzone er til for at beskytte de bevaringsværdige træers rodnet og sikre gode vækstbetingelser, således træerne stadig er levedygtige og trives efter byggeriets ibrugtagning.
Lokalplanen lægger særligt vægt på at skabe og understøtte biodiversiteten i området til gavn for både dyr, planter og mennesker. En artsrig og varieret beplantning understøtter fødemuligheder for dyr, særligt fugle og insekter. Målet med stor biodiversitet indenfor lokalplanområdet er desuden at give områdets beboere attraktive uderum med mulighed for delte oplevelser igennem årstidernes variationer, herunder duftende planter, omkringflakkende sommerfugle og sangglade fugle.
Gruppen af træer, angivet som nr. 5 på kortbilag 4, er udpeget som bevaringsværdig, da beplantningen skaber ly, gemme- og levesteder for mange organismer samt danner ledningslinje for flagermus.
Gruppen af træer, angivet som nr. 6 på kortbilag 4, er udpeget som bevaringsværdig grundet den stedsegrønne vedbend, der vokser på træerne. Vedbend er en uundværlig plante for biodiversiteten da den blomstrer sent på året, når meget andet er visnet ned, og giver både nektar, bær og skjulesteder til fugle og insekter året rundt.
Nogle af de bevaringsværdige træer er østrigsk fyr, som ikke er naturligt hjemmehørende i Danmark og derfor ikke betragtes som en optimal art for den oprindelige danske biodiversitet. Træerne er i lokalplanen udpeget som bevaringsværdige, da de har visse økologiske fordele og kulturhistorisk værdi i bymiljøer.
Grundejerforening
Der er fastsat bestemmelser om oprettelse af en grundejerforening, som skal tage skøde på de fælles arealer og anlæg i området og sikre driften af disse. Foreningen skal oprettes når der foretages udstykning.
Lokalplanen indeholder mulighed for at Vordingborg Kommune kan kræve, at grundejerforeningen for dette område slutter sig sammen med grundejerforening for det tilstødende område.
Forudsætninger for ibrugtagning
Der skal være anlagt veje, stier, fælles parkeringsanlæg, fælles friarealer og opholdsarealer før ny bebyggelse må tages i brug.
Ophævelse af servitutter
I forbindelse med nyt byggeri skal servitutterne gennemgås. De servitutter, der er i strid med lokalplanens bestemmelser skal ophæves før der bygges.
Ophævelse af lokalplaner
Lokalplan nr. 14 - Boligområde ved Rødegård (3. etape) gælder helt for lokalplanområdet. Denne lokalplan ophæves delvist for et mindre område med vedtagelse af nærværende lokalplan.