Formål
Det er lokalplanens formål at give mulighed for at eksisterende kommunal administrationsbygning kan ændre anvendelse til bosted, med mulighed for til- og ombygninger. Til bostedet kan der etableres erhvervsformål som er forenelige med beboelse.
Område og zonestatus
Lokalplanområdet er beliggende i landzone og forbliver i landzone.
Delområder
Lokalplanen er opdelt i delområderne I og II, som også ses på nedenstående kort. Delområderne ses også på kortbilag 2.
Anvendelse
Lokalplanens delområde I må anvendes til boligformål og bosted, døgninstitution, let håndværk/produktionserhverv og nærrekreativt område. Herudover må delområde I anvendes til sundhedsinstitution, offentlig administration, kontor- og serviceerhverv, samt arkiv. Erhverv i lokalplanområdet skal være ikke-genevoldende og i lille skala, og skal kunne forenes med anvendelse til boliger.
Lokalplanens delområde II må anvendes til parkeringsanlæg, regnvands- og klimaanlæg, samt nærrekreativt område.
Lokalplanen giver bonusvirkning til opførelse af bebyggelse, anlæg, udearealer og anvendelsesændringer beskrevet i lokalplanens bestemmelser. Bonusvirkningen erstatter de tilladelser, der efter Planlovens §35, stk. 1 er nødvendige for at gennemføre ovennævnte, og det er derfor ikke nødvendigt at søge landzonetilladelse. Vær opmærksom på, at der stadig skal søges byggetilladelse mm.
Bevaring
Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser for bevaring, men sikre igennem de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser at eksisterende bygning fasholder sin overordne form og takt.
Matrikulære ændringer
Der må i delområde I ske yderligere udstykning med grundstørrelser på minimum 1.800 m2. Lokalplanens delområde II må ikke udstykkes yderligere.
Veje, stier og parkering
Lokalplanområdet tilgås via overkørsler fra Østergårdsstræde til delområde II, som skal være etableret som vist på kortbilag 2. I delområde II skal være mindst 50 parkeringspladser (heraf minimum 4 handicap-pladser) og tilhørende kørselsareal indenfor arealet skraveret med gul nedenfor og på kortbilag 2. Det skraverede område kan også anvendes til friareal. Fra delområde II skal der være adgang til lægehuset på ejendommen lige vest for lokalplanområdet. Ny bebyggelse kan ikke tages i brug, hvis ikke der er etableret vejadgang fra Østergårdsstræde til delområde II og adgang fra lokalplanområdet til naboejendommen med lægehuset, samt minimum 50 p-pladser (inkl. minimum 4 handicap-pladser) i delområde II.
I delområde I kan etableres vej i græsarmering og uden belægning på minimum 3 meters bredde. Eventuelle veje i delområde I skal placeres som vist på kortet nedenfor og på kortbilag 2. Der er dermed mulighed for at etablere veje, som fungerer som redningsveje, samt til varelevering til bebyggelsen. Der kan også etableres en overkørsel fra Østergårdsstræde til delområde I i den nordøstlige del af lokalplanområdet, samt overkørsler fra delområde II til delområde I, som vist på kortbilag 2. I delområde I kan også etableres en mindre parkeringsplads i det sydvestlige hjørne af delområdet, som vist på kortbilag 2. Der kan etableres stier og cykelparkering internt i lokalplanområdet.
Veje, parkering og overkørsler (vist med gul og orange)
Belysning
Af hensyn til flagermus skal udendørs belysning pege nedad, være afskærmet, samt udføres med lav lysintensitet og være tidsstyret.
Skiltning
Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om skiltning.
Tekniske anlæg
Solceller og solfangere skal placeres på tagflader. De skal placeres plant og parallelt med tagfladen, så de i videst muligt omfang fremstår som integreret med bygningen.
Bebyggelsens beliggenhed, omfang og udformning
I delområde I må der i alt være maksimalt 2.600 m2 etageareal inklusiv eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse, mens der ikke må være bebyggelse i delområde II. Bebyggelsen skal ligge i byggefelterne A1, A2, B, C1 og C2, vist på kortet ’Lokalplanens byggefelter’, samt på kortbilag 2. Det maksimalt tilladte antal m2 i delområde I er mindre end arealet markeret som byggefelter. Byggefelterne på kortet afspejler dermed arealet, bebyggelsen skal placeres indenfor, og ikke det tilladte antal m2 ved fuld udnyttelse.
Lokalplanens byggefelter
I byggefelter A1 og A2 ligger den eksisterende administrationsbygning, som i fremtiden ønskes anvendt til botilbud og dagtilbud, og som kan udvides med en tilbygning til den vestlige længe i byggefelt B.
I byggefelt C1 kan der opføres en ny bygning med anvendelse til fællessamlinger og dagtilbud m.m., som sammen med bebyggelsen i byggefelt A1 danner et gårdrum.
I byggefelt C2 kan opføres ny bebyggelse, som ønskes anvendt til værksted og gæsteboliger tilhørende botilbuddet. Der må maksimalt opføres fire boligenheder i byggefelt C2. Én boligenhed kan bestå af gæsteværelser med fællesarealer (se også ’strategisk landsbyplanlægning’ under ’Kommunal planlægning’).
Volumenstudie: Tegningen viser et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan placeres i lokalplanområdet. Eksisterende bebyggelse vises hvid, mens ny bebyggelse eller ombygninger vises gul. Der er tale om et principielt udkast, som en ud af flere mulige eksempler på at udnytte lokalplanens bestemmelser.
Byggefelter A1 og A2
Den eksisterende bebyggelse i byggefelter A1 og A2 planlægges primært renoveret indvendigt for at gøre plads til boliger og fællesareal til botilbud. Udvendige ændringer mv. på bygningen skal sikre, at bygningen fortsat fremstår som én samlet bebyggelse i en H-form med to sidefløje og en tværgående midterdel. Byggeriet må maksimalt være 1 etage og op til 6,5 m til øverste tagkant på nær de dele af bebyggelsen inden for byggefelt A2, der må opføres i op til 8,5 m.
Byggeriet inden for byggefelter A1 og A2 skal fremstå i hvide tegl med grå fuger på facaden eller med filtset facade i hvide eller lyse nuancer inden for jordfarveskalaen. Taget i byggefelt A1 skal udføres i mørkebrun tegl eller tagsten, med tagudhæng og en taghældning på maksimalt 40 grader. Taget i byggefelt A2 kan udføres som fladt tag eller saddeltag og i andre materialer end tegl eller tagsten, må udføres som grønt tag eller beklædes med solceller, men må ikke beklædes med plastmateriale eller reflekterende materialer.
Herudover skal bygningsfacaderne i byggefelter A1 og A2 have et udtryk, som gældende for øst- og vestvendte facader skal fremstå med enkeltstående vinduer eller som vinduesbånd med op til tre vinduer i sammenhæng. Vinduer må fylde op til 2/3 af facadehøjden. Døre skal fremstå som enkelt- eller dobbeltdøre i glas. Døre kan placeres enkeltvis eller indgå i vinduesbånd, så et vinduesbånd kan bestå af et vindue og en dør eller to vinduer og en dør. Døre og vinduer/vinduesbånd skal placeres med ensartede mellemrum langs facaden. Nord- og sydvendte facader i byggefelter A1 og A2 skal enten fremstå som mur, evt. med en enkelt dør/dobbeltdør i glas eller fremstå med vinduesbånd med vinduer i fuld facadehøjde, som strækker sig over hele eller størstedelen af facaden. Vinduer kan evt. have brystninger.
Alle vinduer og døre på samme facade på bygningen i byggefelter A1 og A2 skal have samme bredde og være uden inddelinger. Rammer på døre og vinduer skal fremstå i mørkeblå, grå eller hvid, og må ikke være udført i blanke og reflekterende materialer.
Eksempler på, hvordan vinduespartier og døre kan se ud på facaderne på bygningen i byggefelt A (på hhv. øst- og vestvendte facader og nord- og sydvendte facader).
Bestemmelserne for bebyggelsen i byggefelter A1 og A2 afspejler et ønske om at bevare den tidstypiske arkitektur karakteristisk for Langebæk, som bygningen er et godt eksempel på. Bygningen skal beholde samme stilmæssige udtryk, men der er mulighed for at der kan ske ændringer i bl.a. vinduespartier, f.eks. i forbindelse med omdannelsen til botilbud. De ændringer, der gives mulighed for, er fortsat repræsentative for stilarten, og er inspireret af andre bygninger fra samme tidsperiode i Langebæk, som ses nedenfor.
Byggefelt B
I byggefelt B kan der som udvidelse af den eksisterende vestlige fløj opføres yderligere op til 360 m2 etageareal i 1 etage og op til 6,5 m bygningshøjde. Facadeudtrykket skal udføres i sammenhæng med de arkitektoniske valg, herunder facadematerialet tegl og de valgte farvetoner, der er truffet på baggrund af de bygningsregulerende bestemmelser for byggefelter A1 og A2, men i facader kan indgå større sammenhængende glaspartier eller arbejdes med enkelte partier, der er udført i andre materialer end tegl. Facadepartierne må dog ikke beklædes i plast- eller bølgeplader, eller fremstå i blanke og reflekterende materialer eller rå beton. Taghældningen skal som i byggefelt A1 være på maksimalt 40 grader. Derudover må taget udføres i andre materialer end tegl eller tagsten, må udføres som grønt tag eller beklædes med solceller. Taget må ikke beklædes med plastmateriale eller reflekterende materialer.
Referencebilleder på bygninger fra 1970’erne og 1980’erne i Langebæk. Første billede: Boliger på Gl. Vordingborgvej. Andet billede: Boliger på Hegnskrogen. Tredje: Lægehuset vest for lokalplanområdet. Fjerde: Plejecenter Skovbo.
Terrasser
I forbindelse med renovering af bygningen i byggefelt A kan der opføres terrasser ud for bygningens øst- og vestvendte facader. Terrasserne skal opføres indenfor byggefeltet markeret på kortbilag 2. Terrasserne kan have overdækning, som dog ikke må være højere end den nederste kant på tagskægget. Terrasser med overdækning indgår ikke i den samlede maksimale bebyggelse på 2.600 m2 i delområde I.
Byggefelt C1
Bebyggelsen i byggefelt C1 må maksimalt være på 250 m2 etageareal i alt, og må maksimalt være 1 etage og op til 8,5 meter høj. Bygningen skal opføres som én sammenhængende bygningskrop så dens sydlige facade danner et gårdrum mellem de eksisterende fløje, og hele eller dele af den sydvendte facade skal placeres ind mod gårdrummet i byggelinjen vist på kortbilag 2. Facader i byggefelt C1 kan udføres i andre materialer og farvenuancer end facader i byggefelter A og B. Facader må dog ikke udføres i pladebeklædning i plast- eller kompositmaterialer, bølgeplade eller fremstå i blanke og reflekterende materialer. Taget kan udføres som grønt tag eller beklædes med solceller. Taget må ikke beklædes med plastmateriale eller reflekterende materialer.
Vinduer i ny bebyggelse i byggefelt C1 kan både udføres som enkeltstående vinduer eller som vinduesbånd, eventuelt langs hele eller størstedelen af facaden. Vinduer kan udføres uden inddelinger og i fuld facadehøjde. Der skal være ensartede mellemrum mellem vinduer/vinduesbånd langs facaden. Døre i ny bebyggelse i byggefelt C1 skal udføres som enkelt- eller dobbeltdøre og kan indgå i vinduesbånd. Rammer på vinduer og døre i ny bebyggelse i byggefelt C1 må ikke være udført i blanke og reflekterende materialer.
Forbindelsesgange
Der kan udenfor byggefelterne på kortbilag 2 opføres forbindelsesgange mellem nybyggeri og eksisterende bygninger i byggefelter A1, B og C1. Forbindelsesgange kan udføres som åbne overdækkede konstruktioner eller lukkede konstruktioner med vinduesbånd i fuld facadehøjde. Forbindelsesgange i lukket konstruktion tæller med i den samlede maksimale bebyggelse på 2.600 m2 i delområde I, mens forbindelsesgange i åbne konstruktioner ikke tæller med. Vinduesrammer på vinduer i forbindelsesgange må ikke være udført i blanke og reflekterende materialer. Overdækning på gangene kan udføres som saddeltag eller fladt tag og i andre materialer end tegl eller skifer, på nær reflekterende materialer. Tagene må desuden udføres som grønne tage eller beklædes med solceller.
Byggefelt C2
I byggefelt C2 kan opføres nybyggeri med op til 850 m2 etageareal i 1 etage og i maksimalt 6,5 meter højde. Bebyggelsen kan enten udføres som én samlet bygningskrop eller som gruppe af ensartede bygninger. Nybyggeri skal opføres med facade/gavle i linje parallelt med byggeriet i byggefelter A og B. Hvis bebyggelsen opføres opdelt i flere bygninger, skal afstanden mellem de enkelte bygninger være minimum 5 m mellem bygningernes facader og minimum 3 m mellem gavle/endevægge. Facader må ikke udføres i plastbeklædning, metalbeklædning eller bølgeplader. Desuden må ikke anvendes reflekterende eller blanke materialer. Tage kan udføres som grønt tag eller beklædes med solceller. Tage må ikke beklædes med plastmateriale eller reflekterende materialer.
Vinduer i ny bebyggelse i byggefelt C2 kan udføres som enkeltstående vinduer eller som vinduesbånd. Vinduerne kan være uden inddelinger og udføres i fuld facadehøjde. Der skal være ensartede mellemrum mellem vinduer/vinduesbånd langs facaden. Døre kan indgå i vinduesbånd. Rammer på vinduer og døre må ikke være udført i blanke og reflekterende materialer.
Småbygninger
I delområde I kan der opføres småbygninger og tekniske anlæg på under 50 m2 med en maksimal højde på 3 meter udenfor byggefelterne, som ikke tæller med i den samlede maksimale bebyggelse på 2.600 m2 i delområde I. Småbygninger kan f.eks. være skure, overdækning til bil- og cykelparkering, pavilloner mm. Småbygninger og tekniske anlæg må dog ikke placeres på arealet markeret på kortet nedenfor og på kortbilag 2. Al bebyggelse, herunder tekniske anlæg og småbygninger, skal placeres minimum 5 meter fra skel til nabo.
På det skraverede areal må ikke opføres bebyggelse, herunder også småbygninger, tekniske anlæg og forbindelsesgange.
Ubebyggede arealer
De ubebyggede arealer i lokalplanområdet skal bruges til friareal, opholdsrum og beplantning, foruden parkering, som er beskrevet ovenfor. I delområde I skal friarealet have et grønt udtryk, og derfor må maksimalt 30% af det ubebyggede areal belægges. Mellem bygningerne i byggefelter A1, B og C1 skal friarealet udgøre et gårdrum til rekreativt ophold for beboerne og de ansatte.
Terræn i lokalplanområdet må maksimalt reguleres med +/- 1 meter. Terrænregulering skal ske minimum 2,5 meter fra skel til nabo, og må ikke føre til ændring af hydrauliske forhold. Dette gælder dog ikke for etablering af LAR-løsninger, hvor terrænet må reguleres med ned til -1,5 meter og skal etableres minimum 5 meter fra skel og 5 meter fra bygningsfundamenter. LAR-løsninger kan herudover placeres i hele lokalplanområdet.
Beplantning
For at sikre mod indbliksgener til naboer skal det eksisterende beplantningsbælte langs lokalplanområdets nordlige og vestlige grænse bevares. Herudover skal en række solitærtræer og beplantninger bevares. De træer og beplantninger, der skal bevares, er vist på kortet herunder, samt på kortbilag 2. Træer og beplantninger bevares både af æstetiske/rekreative hensyn, samt af hensyn til flagermus i nærområdet.
Beplantningsbælter, beplantninger og solitærtræer, som skal bevares
Grundejerforening
Lokalplanen sætter ingen krav til etablering af en grundejerforening.
Ophævelse af servitutter
Lokalplanen ophæver ingen servitutter ved sin vedtagelse.
Ophævelse af lokalplaner
Lokalplanen ophæver ved sin vedtagelse den del af Lokalplan nr. 19 L for Langebæk som overlapper med nærværende lokalplan.