Formål
Det er lokalplanens formål at give mulighed for boligbyggeri med åben / lav boligbebyggelse og / eller tæt / lav boligbebyggelse samt sikre friarealer til boligerne.
Anvendelse
Lokalplanområdet må anvendes til boligformål.
Udstykning
Ved matrikulære ændringer skal lokalplanens bestemmelser om afstand til skel overholdes. Det betyder, at både eventuelt nyt byggeri og eksisterende byggeri kun må udstykkes, hvis lokalplanens bestemmelser om afstand til skel kan overholdes. Det gælder alle skel - altså skel til naboejendomme, skel til veje og stier samt andre skel, som lokalplanen indeholder bestemmelser om.
Når lokalplanområdet er udstykket i henhold til en udstykningsplan, må matriklerne ikke sammenlægges eller ændres.
Lokalplanområdet må udstykkes således:
- åben / lav minimum 700 m2 grund til hvert hus
- tæt / lav minimum 300 m2 til hvert hus
Til tæt / lav boligbebyggelse skal det areal der er til rådighed kunne udstykkes så hvert hus får 300 m2 . Et grundareal på 3.000 m2 giver mulighed for 10 rækkehuse også selv om deres private have inklusive hus kun er i alt 100 m2 pr. hus. Hvis disse rækkehuse udstykkes tillægges 200 m2 af friarealet til den enkelte ejendom, der således når en grund på 300 m2. Den enkelte ”private” grund er på 100 m2, men ”ejer” yderligere 200 m2 af det fælles friareal.
Tekniske anlæg
Alle ledninger skal graves ned, og der må ikke etableres luftledninger. Det betyder også at ledninger til udendørsbelysning eller andet skal være gravet ned.
Veje, stier og vendeplads
Tilgængelighed
Adgangsforhold og tilgængelighed følger det til enhver tid gældende Bygningsreglement og den nyeste lovgivning på området. Personer med funktionsnedsættelse skal tilgodeses efter gældende lovgivning. Ved lokalplanens tilblivelse findes gældende anvisninger I Vejdirektoratets håndbog “Færdselsarealer for alle – Universelt design og tilgængelighed. Anlæg og planlægning”. Alle offentlige arealer bør indrettes efter principperne for universelt design, hvor tilgængelighed indtænkes som en del af designet og ikke som et tillæg til et færdigt projekt. Universelt design principperne har til formål at skabe ligeværdige, inkluderende og tilgængelige bygninger og rekreative områder, så alle kan deltage, opleve og fungere i de menneskeskabte miljøer på egen hånd eller sammen med venner eller familie. Danske Handicaporganisationer har udgivet en publikation ”Universelt design og tilgængelighed – en guide til inspiration”, som kan anvendes til inspiration.
Vejbetjening
Området vejbetjenes fra Lerbjergvej. Den private fællesvej i lokalplanområdets østlige skel skal opretholdes, da den anvendes til adgangsvej for Ydergårdsvej 33 og 40. Der må ikke etableres kørende færdsel fra lokalplanområdet til den private fællesvej.
Parkering
Al parkering med ærinde i lokalplanområdet skal foregå indenfor lokalplanområdet. Det betyder, at der skal være tilstrækkelig parkering til gæster, håndværkere og andre, der lejlighedsvis har behov for at parkere i lokalplanområdet.
Der skal udlægges areal til 2 parkeringspladser pr. åben / lav bolig og 1,5 parkeringspladser pr. tæt / lav bolig. Der skal etableres minimum 1 parkeringsplads pr. bolig i lokalplanområdet. Det betyder, at der skal anvises placering af det resterende udlæg - 1 parkeringsplads pr. åben / lav bolig og 0,5 parkeringsplads pr. tæt / lav bolig. Disse parkeringspladser skal anlægges hvis der bliver behov for det.
Ladestandere
Alle parkeringspladser skal forberedes til at der senere kan opsættes ladestandere til biler. Der skal etableres en ladestander pr. 10 parkeringspladser i forbindelse med byggeri i området. Ladestanderne skal leve op til kravene i den til enhver tid gældende bekendtgørelse om ladestandere. Der skal etableres minimum fire ladestandere til elcykler i forbindelse med etableret cykelparkering.
Belysning
Belysning på interne veje, stier og parkeringsarealer skal etableres på master eller pullerter med en maksimal lyspunkthøjde på 1 meter. For al belysning i området skal lyskilden være nedadrettet og med stor spredning for at sikre et jævnt og ikke for kraftigt lys. Ved alle typer lys skal der anvendes lyskilder i varmhvide nuancer på maksimalt 2.700 kelvin. Blændings- og afskærmningsklasse G6 skal anvendes.
Blændings- og afskærmningsklasse G6 er en standard inden for vejbelysning, der angiver, at et armatur er fuldstændigt afskærmet mod himmelrummet. Formålet er at begrænse direkte lys, forhindre lysforurening og mindske blænding for trafikanter.
- Fuld afskærmning: Armaturet skal have en plan og (næsten) vandret lysåbning. Dette sikrer, at alt lys rettes nedad mod vejen eller stien, uden at der sendes direkte lys op i nattehimlen.
- Lav blænding: Lyskilden må ikke være synlig fra større afstande, hvilket giver en markant lavere blændingsrisiko for bilister, cyklister og fodgængere.
- Anvendelse: Klassen anvendes typisk til vejbelysning i byområder, boligkvarterer, parker og på stier for at skabe god orienteringsbelysning, der ikke generer naboer eller forstyrrer dyrelivet.
Alt lys skal udføres med nedadvendt lyskegle, som vist her:
- Send ikke lys mod himlen
- Brug kun den nødvendige mængde lys
- Anvend flade lampeglas i stedet for buet
- Tænd kun for udendørs belysning når det er nødvendig - brug gerne bevægelsessensor
- Undgå blænding - brug lamper som afskærmer lyskilden og installer lamper, så de ikke blænder
- Brug lyskilder som er mærket med en lysfarve på 3000 Kelvin eller mindre
Bebyggelsens beliggenhed
Tæt / lav boligbebyggelse kan opføres som dobbelthuse eller bygninger med mere end 2 boliger - dog maksimalt 6 boliger i hver bygning. Bygninger skal placeres i princippet som vist på Kortbilag C - Illustrationer. Hvis der opføres bygninger med mere end 5 boliger i hver skal boligerne forskydes ensartet som vist nedenfor:
Bebyggelsens omfang
Omfanget af bebyggelsen i området må udgøre:
- 30% af den enkelte grund (700 m2) for åben / lav bebyggelse
- 40% af den enkelte grund (350 m2) for tæt / lav bebyggelse
Bebyggelse i lokalplanområdet må maksimalt være 6,5 meter høj, og der må maksimalt bygges i en etager. Højde og etageantal er fastsat ud fra muligheden for at overholde Miljøstyrelsens vejledende grænsekriterier for støj fra veje - i dette tilfælde Københavnsvej.
Inden for området kan der bygges mindre bygninger som garage, carport, drivhus, haveskur, eller lignende.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer, der kan være til gene for omgivelserne. Maksimalt glanstal for materialer er 16 eller derunder ifølge de internationale normer: ISO 2814 2014 - gælder ikke for drivhuse og facader på udestuer.
Der må ikke anvendes zink, kobber og andre metaller til bygningernes facader, tage, tagrender og andre bygningsdele. Bestemmelsen er begrundet i beskyttelse af grundvandet, idet metaller kan overføre forurenende partikler til grundvandet og dermed til drikkevandet.
Facader skal udføres i materialer af tegl som præsenterer sig som de nedenfor viste eksempler:
Teglsten er fx mursten produceret af tegl eller teglskaller, som er plader produceret af tegl. PÅ facader kan op til 5% af facadernes areal udføres i træ inden for farveskalaen i Bilag A - farver. Gavltrekanter må ikke udføres helt i træ.
Mindre bygninger som garage, carport, haveskur, eller lignende kan udføres i samme materialer som hovedhuset eller i træ. Træoverflader skal fremstå i jordfarver, røde, brunlige eller okkerfarvede teglstensnuancer som vist på eksemplerne, eller i træets naturlige farve. Farverne må ikke have en kulørstyrke (C) over 30 efter NCS-systemet.
Alle småbygninger inden for den enkelte matrikel skal fremstå i samme materialer.
Tage skal udføres i røde eller grå farver med en hældning på op til 25 grader. Garage, carport, haveskur, eller lignende skal udføres med samme taghældning som hovedhuset eller med fladt tag i overensstemmelse med bygningsreglementets regler. Alle småbygninger inden for den enkelte matrikel skal fremstå med ens. taghældning.
Der er kun tilladt at opsætte almindelig færdselsskiltning i området. Almindelig færdselsskiltning betyder, at der må opsættes skilte med vejnavne, skilte m ed husnumre og henvisningsskilte til byer og virksomheder, som overholder færdselslovens skiltedesign.
Ubebyggede arealer
Alle arealer, som ikke anvendes til bygninger, veje, stier, terrasser og gårdrum skal anlægges og vedligeholdes som have. Det fælles friareal skal etableres med en beplantning, der kan bidrage til biodiversiteten.
Der skal etableres fælles udendørs friarealer på minimum 20% af etagearealet til boliger. Det kan etableres som større fælles arealer og mindre områder med legeplads, anlæg til regnvandsforsinkelse, fælles drivhus og andre lignende anvendelser. Private udearealer, herunder haver og terrasser, indgår ikke i de fælles udendørs friarealer.
Befæstelse og regnvandstilbageholdelse
Klimaplanens vision er at holde regnvand på egen grund. Når man bygge på en grund bliver der etableret forskellige slags belægning, som ikke var det før. Hvis man fx bygger på en bar mark har regnvand uhindret kunne bruges af beplantningen, og også langsomt sive ned i jorden. Når der så bygges boliger - som i dette tilfælde - vil der være nogle arealer, hvor regnvandet hverken skal bruges af planter eller kan sive ned i jorden. Det er fx der hvor bygningerne står, der hvor der lavet veje og parkeringspladser, og der hvor der med andre formål lægges fast belægning. Fast belægning er bygninger, asfalt, fliser, græsarmering, grus. Hver af disse belægninger lukker mere eller mindre for regnvandets m
Beplantning
Al beplantning skal være hjemmehørende og egnskarakteristisk.
På det grønne område kan der etableres en legeplads med sikkerhedsgodkendt udstyr.
Hegning skal være levende hegn, der maksimalt må have en højde af 1,8 meter. Der kan etableres trådhegn indvendigt på det levende hegn, og det må maksimalt have samme højde som det levende hegn. Der kan etableres hegn rundt om eller som adskillelse mellem de private terrasser. Disse hegn kan være levende hegn eller hegn af naturlige materialer. Disse hegn skal placeres vinkelret på og fastgøres til en beboelsesbygning. De må maksimalt være 1,5 meter høje, og terrasserne må maksimalt have et samlet areal på 5 meter gange 5 meter placeret med den lange side langs huset. Se tegning nedenfor, der viser muligheder for hegnets placering og terrassens længde og bredde.
Al beplantning skal være hjemmehørende og egnskarakteristisk.
Terrænregulering
Der må ikke foretages terrænregulering i lokalplanområdet udover nedenstående undtagelser. I alle tilfælde skal terrænregulering holdes 2,5 meter fra nabo– og vejskel.
- Der må terrænreguleres plus / minus 0,5 meter i forbindelse med byggeri. Der fastsættes en niveauplan i forbindelse med byggesagbehandling med udgangspunkt i de eksisterende koter, som fremgår af Kortbilag 3 - Koter. Et niveauplan fastsættes i forbindelse med byggesagsbehandling for ny bebyggelse.
- Der må foretages den nødvendige terrænregulering i forbindelse med etablering af anlæg til regnvandsforsinkelse - fx til udgravning af et bassin eller en grøft.
- Der må foretages terrænregulering på plus / minus 0,5 meter i forbindelse med anlæg af veje - også interne veje.
Ved etablering af vandveje og regnvandsbassiner kan der foretages terrænregulering efter behov. Forsinkelsesbassiner må maksimalt have en hældning på 1:5 og vandveje / kanaler må maksimalt have en hældning på 1:2.
Grundejerforening
Der skal oprettes en grundejerforening. Alle der ejer en ejendom i området har pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Hvis hele området ejes af én ejer skal der ikke oprettes grundejerforening.
Vordingborg Kommune og Vordingborg Forsyning har ikke pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal oprettes inden den første bolig sælges som ejerbolig. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Vordingborg Kommune. Grundejerforeningen skal stå som ejer af friarealer, veje, stier og øvrige fællesanlæg. Grundejerforeningen skal sørge for udarbejdelse og tinglysning af skøde på arealerne, når de er anlagt.
Grundejerforeningen skal stå for drift og vedligeholdelse af ovennævnte arealer, når de er fuldt anlagt. Ansvar for drift og vedligeholdelse overgår til grundejerforeningen efterhånden som arealerne er fuldt anlagt.
Forudsætninger for ibrugtagning
Før byggemodning igangsættes skal Vordingborg Kommune godkende byggemodningsprojekt. Et byggemodningsprojekt indeholder placering og beskrivelse af bygninger, bygningers grundareal, etager og etageareal, veje, stier, parkeringsarealer med angivelse af antal parkeringspladser, udhuse, affaldshåndtering, regnvandshåndtering.
Ny bebyggelse skal tilsluttes offentlige forsyning før ibrugtagning. De offentlige forsyninger er vand, kloak og el. Hvis byggeriets varmekilde bliver fjernvarme, skal denne være tilsluttes inden der gives ibrugtagningstilladelse.
Der skal være anlagt veje, stier, fælles parkeringsanlæg, fælles friarealer og regnvandshåndtering før ny bebyggelse må tages i brug.