Lokalplanens indhold

Formål

Det er lokalplanens formål at fastlægge og dermed opretholde områdets anvendelse til forskellige former for erhvervsvirksomhed. Lokalplanen skal fastlægge bebyggelsens omfang og sikrer den eksisterende beskyttede natur langs Tubæk Å. Den del af lokalplanområdet, som ligger i landzone overføres til byzone, så det bliver muligt at administrere i henhold til lokalplanen.

Anvendelse
Lokalplanområdet er opdelt i delområder, som kan anvendes til forskellige erhvervsformer og et enkelt som kun kan indeholde natur. Anvendelsesbestemmelserne uddybes herunder.

Delområde 1

I delområde 1 må der etableres virksomheder i miljøklasse 2 - 5. Det betyder at der skal være mellem 20 meter og 150 meter fra en ny virksomhed til boliger uden for lokalplanområdet. Virksomheder i området  skal overholde miljøstyrelsens vejledende grænsekriterier for støj i forhold til boliger og boligområder uden for lokalplanområdet overholdes. Boliger og anden miljøfølsom arealanvendelse inden for lokalplanområdet vurderes efter reglerne for blandet bolig og erhverv. Området må anvendes til:

• Kontorarbejde, rådgivningsvirksomheder, administration og øvrige liberale erhverv (3110)
• Erhvervsvirksomhed – som lagervirksomheder, mindre transport- og logistikvirksomheder, (3155)
• Industri - område til produktionsvirksomheder og andre industri – og fremstillingsvirksomheder (3115)
• Håndværks- samt lettere industri- og fremstillings-og værkstedsvirksomheder (3120)
• Butikker til særligt pladskrævende varegrupper (4175)
• Publikumsorienterede serviceerhverv (4180) som
  • Biograf
  • Fitnesscenter
  • Solcenter
  • Tegnestue
  • Teater
  • Vekselbutik

Inden for delområde 1 kan der etableres:

• Butikker til pladskrævende varegrupper som fx motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, og møbler (hvis butikkens sortiment udelukkende eller næsten udelukkende består af møbler)
• Der må ikke placeres butikker, der forhandler dagligvarer, tøj, sko, legetøj, babyudstyr, køkkenudstyr, bordækning, gaver, elektronik, tv/radio, edb, hårde hvidevarer, boligtilbehør og lignende direkte til private

Delområde 2

• Enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning af dagligvarer (4130)
• Tankstationer med salg af brændstof til almindelige køretøjer samt tilhørende anlæg for bilvask og kiosk. (4177)
• Publikumsorienterede serviceerhverv (4180) af samme art som i delområde 1

Delområde 3

• Uspecificeret boligområde (1100) - boliger der er placeret på samme matrikel som erhvervsvirksomheder.
• Håndværks- samt lettere industri- og fremstillings-og værkstedsvirksomheder (3120)
• Offentlig og privat service (3110)
  • Syge- og lægehus
  • Klinikker
  • Offentlige kontorer (statslige, regionale eller kommunale)
  • Pakkeafhentning
  • Tjenestebolig (fx præstebolig)
• Liberale erhverv (3110)
  • Pengeinstitutter
  • Forsikringsvirksomhed
  • Advokater
  • Revisorer
  • Arkitekter
  • Ingeniører
  • Fotograf
  • Frisører
  • Ejendomsmæglervirksomhed
  • Sommerhusudlejning

Delområde 4

• Område udlagt specifikt til beplantning, fx i form af et beplantningsbælte.
• Træer og anden beplantning inkl. beplantede anlæg, der er af særlig visuel, botanisk eller historisk betydning.

 

Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj

	Hverdage 7-18 Lørdage 7-14	Hverdage 18 - 22 Lørdage 14 - 18 Søn- og helligdage 7 - 22	Alle dage 22 - 07
Områder med erhvervsvirksomheder	60 dB	60 dB	60dB
Blandet bolig- og erhvervsområder	55 dB	45 dB	40 dB
Boliger og boligområder uden for området	45 dB	40 dB	35 dB

 

Bevaring

Inden for lokalplanområdet ligger en del bevaringsværdige bygninger. Området indeholder en kulturhistorisk fortælling om et af de første områder, der blev udbygget da der ikke var mere plads i bymidten / på øen. De bevaringsværdige bygninger har en høj kvalitet, som er bevaret. Området er fra starten bebygget med mindre virksomheder - fx håndværksvirksomheder, hvor beboelse og virksomhed blev placeret på samme ejendom. Senere er kommet større virksomheder til, og området er i dag overvejende et erhvervsområde. De bygninger, der er vurderet med en høj bevaringsværdi (1-3) må ikke ændres, ombygges eller nedrives uden Vordingborg Kommunes tilladelse. De bygninger, der har en bevaringsværdi på 4 må ikke nedrives uden Vordingborg Kommunes tilladelse.

Bygninger med høj bevaringsværdi er:

• Ny Esbjergvej 1 - bevaringsværdi 3
• Ny Esbjergvej 6 - bevaringsværdi 3
• Ny Esbjergvej 10 - bevaringsværdi 3
• Ny Esbjergvej 11 - bevaringsværdi 3
• Ny Esbjergvej 13 - bevaringsværdi 3

Bygning med bevaringsværdi 4 er:

• Vesterbro 15

Udstykning

Ved matrikulære ændringer skal lokalplanens bestemmelser om afstand til skel overholdes. Det betyder, at både eventuelt nyt byggeri, ligesom eksisterende byggeri, der udstykkes på selvstændige matrikler, kun må udstykkes, hvis lokalplanens bestemmelser om afstand til skel kan overholdes. Det gælder alle skel - altså skel til naboejendomme, skel til veje og stier samt andre skel, som lokalplanen indeholder bestemmelser om.

Der må foretages matrikulære ændringer i lokalplanområdet i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Tekniske anlæg
Alle ledninger skal graves ned, og der må ikke etableres luftledninger. Der må ikke opsættes udvendige antenneanlæg.

Veje, stier og vendeplads

Tilgængelighed

Adgangsforhold og tilgængelighed følger det til enhver tid gældende Bygningsreglement og den nyeste lovgivning på området. Personer med funktionsnedsættelse skal tilgodeses efter gældende lovgivning. Ved lokalplanens tilblivelse findes gældende anvisninger I Vejdirektoratets håndbog “Færdselsarealer for alle – Universelt design og tilgængelighed. Anlæg og planlægning”. Alle offentlige arealer bør indrettes efter principperne for universelt design, hvor tilgængelighed indtænkes som en del af designet og ikke som et tillæg til et færdigt projekt. Universelt design principperne har til formål at skabe ligeværdige, inkluderende og tilgængelige bygninger og rekreative områder, så alle kan deltage, opleve og fungere i de menneskeskabte miljøer på egen hånd eller sammen med venner eller familie. Danske Handicaporganisationer har udgivet en publikation ”Universelt design og tilgængelighed – en guide til inspiration”, som kan anvendes til inspiration.

Vejbetjening

Området vejbetjenes fra Ny Esbjergvej - en enkelt ejendom dog fra Antonibakken.

Parkering

Al parkering til den enkelte ejendom skal kunne holdes på egen grund. Der skal etableres så mange parkeringspladser på den enkelte ejendom, at dette kan overholdes. Lokalplanens bestemmelser indeholder parkeringsnormer for områder til erhverv, butik og boliger. Der må ikke parkeres i Delområde 4. Parkeringsnormen er en minimumsnorm - der må gerne etableres flere parkeringspladser end den i bestemmelserne fastsatte norm.

Ladestandere
Alle nye parkeringspladser skal forberedes til at der senere kan opsættes ladestandere til biler. Der skal etableres en ladestander pr. 10 parkeringspladser i forbindelse med etablering af nye parkeringspladser i området. Ladestanderne skal leve op til kravene i den til enhver tid gældende bekendtgørelse om ladestandere. Der skal etableres parkering til ladcykler inden for delområde 2.

Belysning

Belysning på interne veje, stier og parkeringsarealer skal etableres på master med en maksimal lyspunkthøjde på 10 meter eller pullerter med en maksimal lyspunkthøjde på 1,5 meter. For al belysning i området skal lyskilden være nedadrettet og med stor spredning for at sikre et jævnt og ikke for kraftigt lys. Ved alle typer lys skal der anvendes lyskilder i varmhvide nuancer på maksimalt 2.700 kelvin. Blændings- og afskærmningsklasse G6 skal anvendes.

Blændings- og afskærmningsklasse G6 er en standard inden for vejbelysning, der angiver, at et armatur er fuldstændigt afskærmet mod himmelrummet. Formålet er at begrænse direkte lys, forhindre lysforurening og mindske blænding for trafikanter.

Alt lys skal udføres med nedadvendt lyskegle, som vist her:

• Send ikke lys mod himlen
• Brug kun den nødvendige mængde lys
• Anvend flade lampeglas i stedet for buet
• Tænd kun for udendørs belysning når det er nødvendig - brug gerne bevægelsessensor
• Undgå blænding - brug lamper som afskærmer lyskilden og installer lamper, så de ikke blænder
• Brug lyskilder som er mærket med en lysfarve på 3000 Kelvin eller mindre

Bebyggelsens beliggenhed

Al ny bebyggelse skal placeres minimum 5 meter fra matrikelskel til vej. Derudover skal det til enhver tid gældende bygningsreglement overholdes.

Bebyggelsens omfang

• Omfanget af bebyggelsen i området må udgøre:
  40% af den enkelte matrikel
• På ejendommen Ny Esbjergvej 12 må der bygges i alt 650 etagemeter såfremt der nedrives eksisterende 150 etagemeter. Den eksisterende kontorbygning udgør 150 etagemeter, og nedrives for at gøre plads til en ny kontorbygning i to etager og i alt 600 etagemeter.
• Bebyggelse i lokalplanområdet må maksimalt være 10 meter højt, og der må maksimalt bygges i 2 etager. Der kan etableres tagterrasse eller altan til personaleformål på bygninger der anvendes til dette formål.

Den enkelte dagligvarebutik må have et maksimalt bruttoetageareal på 1.200 m2. Inden for lokalplanområdet må der etableres i alt 2.000 m2. Arealet indeholder både eksisterende og nye butikker til områdets lokale forsyning.

Området er fuldt udbygget, og bebygget i midten af 1900 årene. Det vil derfor ikke være muligt at bygge ret meget nyt i området. Eksisterende bygninger betragtes som "eksisterende lovlig anvendelse", og vil derfor kunne nedrives og erstattet med nye bygninger med samme fodaftryk / grundareal. Nye bygninger vil også kunne flyttes lidt under hensyntagen til bestemmelserne i denne lokalplan og til øvrige regler på andre områder. Der skal søges byggetilladelse til både nedrivning og nybyggeri, og byggeaffald skal anmeldes og behandles efter reglerne.

Bebyggelsens ydre fremtræden

Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer, der kan være til gene for omgivelserne. Maksimalt glanstal for materialer er 16 eller derunder ifølge de internationale normer: ASTM D523, DIN 67530 og ISO 2813.

Der må ikke anvendes zink, kobber og andre metaller til bygningernes facader, tage, tagrender og andre bygningsdele. Bestemmelsen er begrundet i beskyttelse af grundvandet, idet metaller kan overføre forurenende partikler til grundvandet og dermed til drikkevandet.

Tag kan udføres med mellem 0 og 25 graders taghældning. Hvis tage udføres med taghældning under 5 grader skal der etableres kronekant på minimum 25 cm hele vejen rundt om taget. Tage skal udføres i rød, grå eller hvide materialer.

Facader skal udføres i pudset eller malet i lyse gule, grå eller hvide nuancer eller i blank mur i teglsten. Gavltrekanter og maksimalt 5% af de øvrige facader kan udføres i træ i gule eller grå nuancer. Der må kun anvendes naturligt træ. Facader på erhvervsbygninger på ejendomme der udelukkende anvendes til erhverv kan udføres med metalplader. Facader kan udføres med plantebeklædning - grønne facader - eller med espalier til planter.

Ubebyggede arealer

Alle arealer, som ikke anvendes til bygninger, indkørsel, parkeringspladser, varegårde eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som have, park eller grønne områder.

Befæstelse og regnvandstilbageholdelse

Klimaplanens vision er at holde regnvand på egen grund. Når man bygge på en grund bliver der etableret forskellige slags belægning, som ikke var det før. Hvis man fx bygger på en bar mark har regnvand uhindret kunne bruges af beplantningen, og også langsomt sive ned i jorden. Når der så bygges på arealet vil der være nogle arealer, hvor regnvandet hverken skal bruges af planter eller kan sive ned i jorden. Det er fx der hvor bygningerne står, der hvor der lavet veje og parkeringspladser, og der hvor der med andre formål lægges fast belægning. Fast belægning er bygninger, asfalt, fliser, græsarmering, grus. Hver af disse belægninger lukker mere eller mindre for regnvandets mulighed for nedsivning. I dette område må der maksimalt befæstes 50% af den enkelte grund. Hvis der befæstes mere end 50% skal der laves lokal regnvandstilbageholdelse på den aktuelle grund. Lokal regnvandstilbageholdelse kan være bassiner, grøfter og regnbede. Regnvandsbassiner må maksimalt have en hældning på 1:5 og grøfter må maksimalt have en hældning på 1:2. 

Beplantning

Al beplantning skal være hjemmehørende og egnskarakteristisk. Se Bilag A - Planter.

Hegn mod vej kan etableres som trådhegn og som levende hegn. Der kan plantes træer langs Ny Esbjergvej. Hegn mod øvrige skel skal etableres og vedligeholdes som levende hegn. Der kan etableres trådhegn på indersiden - altså ind mod bygninger. Alle hegn - både trådhegn og levende hegn - må maksimalt være 1,8 meter høje. Det betyder, at levende hegn skal vedligeholdes så de ikke bliver over 1,8 meter høje.

Parkeringsarealer kan anlægges forsænket, så de kan indeholde / tilbageholde regn i forbindelse med en ekstrem regnhændelse.

Oplag kan etableres efter behov. Oplag skal holdes 5 meter fra matrikelskel til vej. Alle oplag skal hegnes ind, og hegn omkring oplag kan etableres som både trådhegn og levende hegn eller begge dele. På områdets ubebyggede arealer, der ikke er hegnet ind, må der ikke etableres oplag eller placeres campingvogne, uindregistrerede køretøjer med en totalvægt over 3.500 kg, eller både.

Terrænregulering

Der må ikke foretages terrænregulering i lokalplanområdet udover nedenstående undtagelser. I alle tilfælde skal terrænregulering holdes 2,5 meter fra nabo– og vejskel.

• Der må terrænreguleres plus / minus 1 meter i forbindelse med byggeri. Der fastsættes en niveauplan i forbindelse med byggesagbehandling med udgangspunkt i de eksisterende koter, som fremgår af Kortbilag 3 - Koter. 
• Der må foretages den nødvendige terrænregulering i forbindelse med etablering af anlæg til regnvandsforsinkelse - fx til udgravning af et bassin eller en grøft.
• Der må foretages terrænregulering på plus / minus 0,5 meter i forbindelse med anlæg af veje - også interne veje. 

Grundejerforening

Der skal ikke etableres grundejerforening i dette område. Grundejerne i området har mulighed for at oprette en grundejerforening, men der vil ikke fra Vordingborg Kommune kunne stilles krav om medlemskab.

Forudsætninger for ibrugtagning
Før byggemodning igangsættes skal museerne.dk kontaktes.

Ny bebyggelse skal tilsluttes offentlige forsyning før ibrugtagning. De offentlige forsyninger er vand, kloak og el. Hvis byggeriets varmekilde bliver fjernvarme, skal denne være tilsluttes inden der gives ibrugtagningstilladelse.